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作者:方军 更新时间:2018-06-19
 总则  第一条  为了规范维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。  第二条  本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。  本办法所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。  业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。  第三条  对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。  未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。  第四条  市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。  第五条  市房地产行政主管部门组织实施本办法,负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。  街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷。  居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。  第六条  房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、优发国际工作,增强业主实施自我管理的能力和意识。  区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。  第七条  房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查,对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况,应当及时向社会公布。  房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。  第八条  房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。  供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。  第九条  物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。  第十条  建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。  物业管理区域  第十一条  建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。报送资料齐全、符合法定要求的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。  建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。  第十二条  建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:  (一)物业管理区域备案申报表;  (二)建设单位营业执照;  (三)《建设用地规划许可证》及附图;  (四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;  (五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;  (六)地名批复文件。  第十三条  已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理:  (一)物业管理区域备案申报表;  (二)物业服务合同;  (三)物业服务企业资质证书;  (四)《建设用地规划许可证》及附图;  (五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;  (六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;  (七)地名批复文件。  物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。  第十四条  没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:  (一)物业管理区域备案申报表;  (二)物业管理区域四至范围说明及附图;  (三)确定物业管理区域的理由和依据。  前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。  第十五条  已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:  (一)物业管理区域备案申报表;  (二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;  (三)分割方案;  (四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。  第十六条  新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。  物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。  前两款所规定明示或者公告的内容包括:  (一)物业管理区域的四至范围说明及附图;  (二)公共场所、公共绿地的面积和位置;  (三)公共车位数量和位置;  (四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;  (五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;  (六)共用设施设备名称及权属;  (七)其他需要明示的场所和设施设备。  业主大会与业主委员会  第一节 一般规定  第十七条  业主可以成立业主大会,选举业主委员会。  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。  第十八条  业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。  业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。  业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。  第十九条  本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。  市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护,制定电子投票具体操作细则,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。  业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。  第二节 业主大会筹备组  第二十条  物业管理区域内,符合下列情形之一的,业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求:  (一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;  (二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。  符合前款规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主,公告时间不少于15日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。  第二十一条  筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。  筹备组业主代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。  街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作的,视为弃权。  第二十二条  筹备组成员应当符合下列条件:  (一)具有完全民事行为能力;  (二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;  (三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;  (四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。  除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。  筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的,经1/2以上筹备组成员签字确认,由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。  街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件,以及因工作变动等原因不能履行职责的,街道办事处、镇人民政府应当更换。  第二十三条  街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间不少于15日。  拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。  第二十四条  拟定的筹备组成员名单公示期间,业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查,被核查人员应当回避核查工作。  经核实,拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。  更换筹备组成员的,应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。  第二十五条  筹备组成立后,街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:  (一)物业管理区域备案回执;  (二)房屋及建筑物面积清册;  (三)业主清册;  (四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;  (五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;  (六)已筹集的物业专项维修资金清册。  建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料,经房地产行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。  第二十六条  筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。  筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生。  筹备组组长不履行或者不适当履行职责的,按前款规定程序重新确定。  第二十七条  筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。  筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。  筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。  第二十八条  筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。  筹备组解散后,其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。  第二十九条  筹备组应当做好以下筹备工作:  (一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;  (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;  (三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;  (四)确定首次业主大会会议表决规则;  (五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;  (六)制定首届业主委员会选举规则;  (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。  前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。  首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。  第三十条  业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。  需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的,应当及时修改,修改后的草案应当按照本办法第二十九条第二款的规定公示。  第三十一条  候选人由业主自荐或者业主联名推荐等方式向筹备组提出。筹备组应当按照《广东省物业管理条例》第二十五条的规定核查候选人的资格,并保证物业管理区域内的各类型物业至少有1名候选人。  第三十二条  筹备组应当将拟定的候选人名单向全体业主公示,公示时间不少于7日。  公示期间,业主认为候选人不符合《广东省物业管理条例》第二十五条规定条件的,应当以书面署名形式向筹备组提出;经筹备组核查确认的,不再列入候选人名单,并告知全体业主。  第三十三条  筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。  筹备组自成立之日起6个月内,组织召开首次业主大会会议但未形成决议的,其工作期限延长6个月;逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则并选举产生首届业主委员会。  业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起,筹备组自行解散。  筹备组自成立之日起6个月内,未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。业主可以按照本办法第二十条的规定,重新向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。  第三节 业主大会  第三十四条  业主共同决定以下事项:  (一)制定和修改业主大会议事规则;  (二)制定和修改管理规约;  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;  (四)决定是否设立业主监事会;  (五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;  (六)选聘和解聘物业服务企业;  (七)筹集和使用物业专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度;  (八)改建、重建建筑物及其附属设施;  (九)改变共用部位、共用设施设备的用途;  (十)决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;  (十一)听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告、业主监事会的工作报告;  (十二)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议;  (十三)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。  决定前款第(七)项和第(八)项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  第三十五条  管理规约应当对下列主要事项作出约定:  (一)物业的使用、维护、管理;  (二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;  (三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;  (四)业主共同利益的维护;  (五)业主共同管理权的行使;  (六)业主应当履行的义务;  (七)违反管理规约应当承担的责任。  第三十六条  业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:  (一)业主大会名称;  (二)业主委员会的职责;  (三)业主委员会议事规则;  (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;  (五)业主投票权数的确定方法;  (六)业主代表的产生方式;  (七)业主大会会议的表决程序;  (八)业主委员会委员、候补委员的资格、人数、任期和职务终止等;  (九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选规则等;  (十)业主委员会终止但未产生新一届业主委员会时,代为履行业主委员会职责的机构、人员及其职责范围和期限,但不得违反《广东省物业管理条例》第三十四条第三款的规定;  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;  (十二)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。  业主大会设立业主监事会的,业主大会议事规则还应当对业主监事会职责、议事规则和工作经费,监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。  第三十七条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。  业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,每年至少召开1次。  业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:  (一)上一年度物业管理情况报告;  (二)上一年度业主委员会工作情况报告;  (三)上一年度业主大会收支情况报告;  (四)物业管理的其他有关事项。  有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,并于10日内发布召开临时会议的公告:  (一)经已交付使用物业业主总人数20%以上业主提议;  (二)经业主委员会决定;  (三)经业主监事会提议;  (四)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;  (五)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。  第三十八条  业主委员会未按照本办法第三十七条的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府责令业主委员会限期召开,并公告全体业主;逾期仍不召开的,由业主监事会组织召开;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织召开。  20%以上业主或者业主监事会提议召开业主大会临时会议的,业主委员会应当在5日内作出召开业主大会临时会议的决定;业主委员会逾期未作出决定的,业主可以向物业所在地的街道办事处、镇人民政府书面申诉,街道办事处、镇人民政府应当在15日内核查。经核查符合召开业主大会临时会议条件的,由街道办事处、镇人民政府按照前款规定予以处理。  第三十九条  召开业主大会会议,应当于会议召开20日前将会议时间、地点、议题、议程形式及表决规则向全体业主公示,公示时间不少于10日,并同时告知物业所在地的居民委员会、村民委员会,但因发生重大事故或者紧急事件决定召开业主大会临时会议的除外。  公示期间,业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。组织召开业主大会会议的机构对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明,并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示,公示时间不少于10日。  第四十条  业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见和电子投票等形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。  采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当公告,公告时间不少于7日。需要投票表决的,表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。  采用电子投票形式的,应当通过业主决策电子投票系统表决。  第四十一条  业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的,应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主,延长期限最长不得超过15日。  第四十二条  采用书面征求意见形式的,业主大会会议投票期限届满,应当按照公正、公开、透明的原则,统计和查验业主的表决意见,并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的,应当当场公布表决结果,可以邀请业主对计票全过程进行监督。  表决结果应当向全体业主公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应当公示7日以上。公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。  业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于5年。  未按照本条第二款的规定公示业主大会会议表决结果的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令限期公示并通告全体业主。  第四十三条  业主大会会议表决结果公示期间,业主对表决结果有异议的,组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满,业主对表决结果没有异议或者异议不成立的,应当公告业主大会决定。  采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,应当重新统计、公示表决结果。  业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。  第四十四条  业主可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业维修资金使用等物业管理事务,但不得违反法律、法规、规章、规范性文件及业主大会议事规则、管理规约,不得与业主大会的决定相抵触。  第四十五条  业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:  (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。  第四十六条  业主大会确定业主投票权数,按照下列方法认定业主人数和总人数:  (一)业主人数按照专有部分的数量计算,1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有1个以上专有部分的,按1人计算。  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。  第四十七条  1个专有部分有2个以上所有权人的,其所有权人应当推选1人行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人。  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定监护人行使表决权。  业主为法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表决权。  业主委托代理人参加业主大会会议的,其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。  第四十八条  业主可以按照《广东省物业管理条例》第二十条的规定,以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。  业主大会议事规则应当约定未参与表决业主的投票权数是否可以计入已表决的多数票。业主大会议事规则未约定的,未参与表决业主的投票权数不得计入表决的多数票。  第四十九条  业主大会设立业主监事会的,业主监事会的监事人数为不少于3人的单数,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。  业主监事会每年度至少召开1次会议,应当有过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事半数以上同意并签字确认。  第五十条  业主监事会主要履行以下职责:  (一)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;  (二)查阅业主委员会财务账薄及其他会计资料,检查业主委员会财务状况和财务活动情况,包括筹集、管理、使用物业专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等;  (三)监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况。对违反物业管理法规和规章、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定和决议的业主委员会委员向业主大会提出罢免建议;  (四)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;  (五)要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;  (六)就业主监事会或者监事职权范围内的事项可以向业主大会会议提出提案;  (七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议;  (八)发现业主委员会财务活动情况异常,可以进行调查;必要时,可以聘请会计师事务所、审计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工作;  (九)定期向业主大会报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主。  第四节 业主委员会  第五十一条  划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合成立业主大会条件的,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。  第五十二条  业主委员会一般由5人至15人的单数委员组成,每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则约定。  业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的,应当通过多轮投票补选。经补选后,多轮选举产生的业主委员会委员总人数仍未达到议事规则约定人数,但已超过5人(含5人)的,业主委员会产生。业主委员会应当按照议事规则组织召开业主大会,补选业主委员会委员。  业主委员会实行差额选举的,未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人,可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。  业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。  第五十三条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列资料向物业所在地的街道办事处、镇人民政府办理备案手续:  (一)管理规约、业主大会议事规则;  (二)业主大会的会议记录和会议决定;  (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。  报送资料齐全、符合法定条件的,街道办事处、镇人民政府应当当场出具书面回执并在报送的管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章,同时将备案回执和备案资料抄送区分局、县级市房地产行政主管部门。  业主委员会收到备案回执后,应当将备案情况告知物业服务企业,并向全体业主公告备案回执、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则,同时可以持备案回执向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。  备案的有关事项发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关办理备案变更手续。  第五十四条  业主委员会履行下列职责:  (一)执行业主大会的决定和决议;  (二)召集业主大会会议,定期向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并向全体业主公布,接受业主质询;  (三)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;  (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,交纳物业服务费及其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;  (六)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;  (七)根据业主大会的授权,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用经营收益;  (八)配合街道办事处、镇人民政府、公安机关、居民委员会、村民委员会做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;  (九)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。  第五十五条  业主委员会应当向全体业主公布下列情况和资料,接受业主监督:  (一)管理规约、业主大会议事规则;  (二)业主大会和业主委员会的决定;  (三)物业服务合同;  (四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的情况;  (五)物业专项维修资金的筹集、使用、管理情况;  (六)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;  (八)业主委员会委员、业主监事会监事的姓名、职务、联系方式等信息;  (九)其他应当向业主公开的情况和资料。  业主委员会对本条第一款第(五)项至第(七)项的内容应当每季度公布,其他情况和资料应当及时更新。  业主委员会未按照本条第二款的规定公布、更新相关情况和资料的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令业主委员会限期公布,并通告全体业主。  第五十六条  业主委员会会议由主任召集和主持;主任因故不能履行职责的,由副主任召集和主持。  业主委员会会议应当有过半数的委员出席,委员具有同等表决权,作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内公告全体业主。  业主委员会召开会议讨论重大事项时,可以邀请物业所在地街道办事处、镇人民政府的代表和居民委员会、村民委员会的代表参加。业主委员会应当将会议决定事项及时报街道办事处、镇人民政府备案。  第五十七条  业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定及业主大会的决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议,应当在7日内召开业主委员会会议。  依照前款规定应当召开业主委员会会议,业主委员会主任、副主任不召集的,由经1/3以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。  第五十八条  业主委员会应当建立规范的财务管理制度,物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费应当按照会计要求建账并及时入账。业主委员会对收支原始凭证及形成的会计资料应当妥善保管。  第五十九条  业主大会设立业主监事会的,业主监事会应当每年不少于一次对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况进行检查并将检查情况通报全体业主。  业主对物业专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,经已交付使用物业业主总人数20%以上的业主提议,业主大会或者业主监事会应当委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主;审计期间业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。  对任期和离任的业主委员会委员是否进行经济责任审计,全体业主应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。  第六十条  业主委员会委员存在《广东省物业管理条例》第三十条规定的禁止行为的,经业主委员会核实后中止其委员职务,并提请业主大会决定终止其委员职务。  业主委员会委员符合《广东省物业管理条例》第三十一条规定的,其委员职务自行终止。  在一届业主委员会任期内,业主委员会委员职务终止,由候补委员按照得票数依次递补。业主委员会应当及时将委员职务终止和候补委员递补的情况通告全体业主。  职务中止或者自行终止的业主委员会委员应当及时将其保管的属于业主大会和业主委员会的档案资料、印章及财物交回业主委员会。  第六十一条  业主委员会委员缺员,由候补委员递补后仍未达到议事规则规定的人数,或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的,业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。  业主委员会未按照前款规定及时补选的,物业所在地的街道办事处、镇人民政府可以责令其限期组织补选并通告全体业主。  第六十二条  业主委员会任期届满6个月前,应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照本办法第三十一条和第三十二条的规定执行。  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,物业所在地的街道办事处、镇人民政府应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的,由业主监事会组织换届选举;未设立业主监事会的,由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下组织换届选举。  业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。  第六十三条  业主委员会委员集体辞职或者业主委员会任期届满但未能及时换届选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,由业主大会议事规则约定的执行机构或者人员在约定的职责范围内履行业主委员会职责。业主大会议事规则约定由物业所在地居民委员会、村民委员会履行业主委员会职责的,居民委员会、村民委员会应当履行职责。  前期物业管理  第六十四条  建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前,以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务,并书面签订前期物业服务合同。  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,其前期物业管理招投标应当以全部物业管理区域为范围。  前期物业管理招投标的具体实施办法,由市房地产行政主管部门另行制定。  第六十五条  前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:  (一)前期物业管理中标备案申报表;  (二)物业管理区域备案回执;  (三)招标公告和招标文件;  (四)开标签到表;  (五)评标专家评分表;  (六)评标委员会的评标报告;  (七)中标单位资质证书;  (八)中标单位的投标文件。  新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费超出政府指导价最高收费标准的,还应当提供价格行政管理部门对前期物业服务收费标准的批复文件。  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。  第六十六条  建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的,物业服务企业应当自合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案:  (一)前期物业服务合同备案申报表;  (二)物业服务企业资质证书;  (三)前期物业服务合同;  (四)中标通知书。  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。  第六十七条  新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理。建设单位与前期物业服务企业应当按照政府指导价规定和质价相符的原则,确定前期物业服务具体内容、收费标准和合同期限,并与物业买受人在商品房买卖合同中约定。  建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务具体收费标准不得擅自超出政府指导价最高收费标准。  第六十八条  新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费确需超出政府指导价最高收费标准的,建设单位应当在前期物业管理公开招标前向物业所在地的区、县级市价格行政管理部门申请单独核定该新建住宅前期物业服务最高收费标准。经核定批准的收费标准,同时作为该新建住宅前期物业管理公开招标的最高收费标准。  第六十九条  业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序:  (一)物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计,并取得审计报告。  (二)拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间,应当听取和收集业主的意见,并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府,居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门。  (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过;表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见,全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。  公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的,可以查验本人表决意见,物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的,物业服务企业应当重新统计表决结果。  业主对物业服务收费标准的调整有争议的,可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。  第七十条  建设单位应当在新建物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。  建设单位在办理物业承接查验前,应当向物业服务企业移交下列资料:  (一)物业的报建、批准文件,竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;  (二)物业专项维修资金清册;  (三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;  (五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;  (六)物业及配套设施的产权清单;  (七)物业服务用房的清单;  (八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。  第七十一条  房屋登记机构应当在房地产登记簿中对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋予以记载,业主有权查询。  建设单位在出售物业时,应当将经规划行政管理部门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图作为商品房买卖合同的附件。  按照规划要求在住宅小区内配套建设的公共服务设施,属于建设单位所有的,建设单位应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费用,并在同等条件下优先满足业主需要。  第七十二条  物业服务企业应当与建设单位办理物业交接手续后30日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:  (一)物业承接查验备案申报表;  (二)前期物业服务合同备案回执;  (三)临时管理规约;  (四)物业承接查验协议;  (五)建设单位移交资料清单;  (六)查验记录;  (七)交接记录;  (八)其他承接查验有关的文件。  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。  物业服务  第七十三条  业主大会成立后作出选聘或者续聘物业服务企业决定的,业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时,业主委员会应当出具业主大会的决定和由物业所在地街道办事处、镇人民政府出具的业主委员会备案回执。  物业服务企业应当于物业服务合同签订之日起15日内,提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门办理备案手续:  (一)物业服务合同备案申报表;  (二)物业服务企业资质证书;  (三)物业服务合同。  报送资料齐全、符合法定形式的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。  第七十四条  物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点的显著位置公开并及时更新:  (一)企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;  (二)物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费标准、计收方式;  (三)房地产、价格、城市管理、规划、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门的投诉举报电话。  第七十五条  物业服务收费实行酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。业主、业主大会或者业主委员会、业主监事会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当自收到书面质询之日起7日内答复。  物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业、业主大会或者业主委员会、业主监事会可以按照物业服务合同的约定聘请会计师事务所等对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计并将审计报告通报全体业主。审计期间物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。  第七十六条  住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用电量,供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费。  物业服务企业对共用场地、共用设施设备产生的水电用量执行分摊工作的,应当按水电收费周期及时公布公共水电用量、单价、金额等分摊情况,按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。  业主或者业主大会对分摊情况提出异议时,供电企业或者物业服务企业应当及时答复。  第七十七条  物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养有关物业或者配置固定设施设备而形成的以下技术资料,应当建档保存:  (一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;  (二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;  (三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;  (四)住宅装饰装修管理资料;  (五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。  第七十八条  物业服务合同期限届满3个月前,业主大会和业主委员会应当按照《广东省物业管理条例》第五十条的规定选聘或者续聘物业服务企业。  业主、业主大会依法选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在新物业服务合同生效前10日内与业主、业主大会办理移交手续并及时退出物业管理区域;新聘物业服务企业应当在原物业服务企业退出物业管理区域后,与业主、业主大会办理交接手续并进驻物业管理区域。  原物业服务企业未在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域的,业主、业主委员会、新聘物业服务企业可以通过区分局、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求原物业服务企业退出物业管理区域,办理交接手续。  第七十九条  物业服务企业违反物业服务合同约定提前终止物业服务合同的,应当提前3个月通知业主、业主委员会并承担合同约定的违约责任。物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。  第八十条  物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务企业做好交接工作;没有业主委员会的,应当移交居民委员会、村民委员会代管:  (一)建设单位按照本办法第七十条第二款规定移交的资料;  (二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;  (三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;  (四)物业服务企业按照本办法第七十七条规定建档保存的资料;  (五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;  (六)业主房屋产权清册等相关资料;  (七)其他应当移交的资料和财物。  物业服务收费实行酬金制的物业管理区域,物业服务企业还应当移交管理期间主要财务资料的复印件。  第八十一条  物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任;环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当继续做好管理服务工作。属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处、镇人民政府和居民委员会、村民委员会应当及时指导和协助业主召开业主大会,选聘新的物业服务企业。  第八十二条  物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费、水电周转金等额外费用,但可以根据双方约定向专营服务单位收取劳务费。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。没有法律、法规规定或者政府明确规定的,物业服务企业不得向业主收取与水电费和其他专营服务费缴交相关的保证金(抵押金、风险金)等费用。  物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。  物业服务企业退出物业管理区域时已代收费用但未向专营服务单位清缴的费用,专营服务单位应当按相关约定直接向物业服务企业追缴,不得以未清缴费用而停止向用户提供服务。  第八十三条  物业服务企业应当按照国家、省、市的相关规定协助政府有关部门做好物业管理区域内治安秩序维护、消防安全管理、出租屋管理、计划生育以及环卫保洁、垃圾分类、住宅装饰装修、安全事故预防等有关工作。  第八十四条  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以申请物业所在地人民调解委员会调解或者街道办事处、镇人民政府调解,也可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对有关物业服务收费有争议的,可以申请物业所在地价格行政管理部门协调处理。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用,经业主委员会督促仍拒不交纳的,物业服务企业可以依法追究其违约责任。  业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业对本物业管理区域内违反法律、法规和本办法规定的行为,可以向房地产行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当依法调查核实后予以处理;对署名举报的,应当将处理结果书面告知当事人。
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